Se il contratto di locazione è intestato ad uno solo dei due coniugi, cosa succede se, in sede di separazione (o divorzio), la casa viene assegnata al coniuge non firmatario del contratto?
Le norme
Bisogna far riferimento all'articolo 6[1] della Legge n. 392/1978.
La norma distingue a seconda che se si tratti di separazione (o divorzio) consensuale oppure di separazione (o divorzio) giudiziale.
Si precisa che la stessa norma si applica sia nel caso in cui solo un coniuge abbia firmato il contratto di locazione sia nel caso in cui entrambi i coniugi siano firmatari.
Separazione/divorzio consensuale
In tal caso gli stessi coniugi potranno stabilire, di comune accordo, la successione nel contratto di locazione di colui al quale verrà assegnata la casa.
Se i coniugi non prevedono nulla riguardo la sorte del contratto di locazione, la successione non avviene e il coniuge firmatario resterà obbligato nei confronti del locatore, anche se nella casa vi abiti l'altro coniuge.
Separazione/divorzio giudiziale
In tal caso, il giudice deciderà quale dei due coniugi continuerà ad abitare nella casa familiare.
Il coniuge che ottiene l'assegnazione della casa subentra automaticamente nel contratto di locazione al posto del coniuge firmatario.
Il locatore non ha la facoltà di opporsi in quanto la successione del coniuge assegnatario è prevista dalla legge come conseguenza automatica del provvedimento di assegnazione, nell'ambito della separazione o divorzio giudiziale.
Ad ogni modo l'assegnazione della casa familiare non modifica la natura del rapporto di locazione né la natura del diritto in base la quale il conduttore detiene la cosa locata.
Il locatore quindi conserva tutti i diritti e le facoltà previste dal contratto ivi compresa quella di intimare lo sfratto per morosità o, alla scadenza del contratto, per cessata locazione.
Separazione di fatto
Cosa succede se i coniugi si separano di fatto, cioè senza presentare ricorso in Tribunale?
Anche la separazione di fatto comporta la successione nel contratto di locazione: nel caso in cui siano i coniugi a decidere di vivere separati con un accordo privato, conduttore sarà colui che permane nell'abitazione con il consenso dell'altro.
Rapporto di convivenza
Nell'ipotesi in cui si tratti di conviventi non legati da vincolo di matrimonio, il diritto a succedere nel rapporto locatizio spetta al partner con il quale convivono i figli nati dall'unione.
La Corte Costituzionale ha infatti dichiarato l'illegittimità del citato articolo 6 legge 392/1978 nella parte in cui non prevede la successione nel contratto nel caso di cessazione della convivenza nell'ambito della famiglia di fatto (Corte costituzionale sentenza, n. 404/1988).
La Corte Costituzionale, precisamente, ha fatto riferimento al caso di morte del conduttore, ritenendo giusto tutelare la posizione del convivente superstite.
La giurisprudenza di legittimità ha esteso il principio al caso di cessazione della convivenza per volontà delle parti (Cassazione, sentenza del 25 maggio 1989, n. 2524; Cassazione, sentenza del 10 ottobre 1997, n. 9868).
Effetti della successione nel contratto
La successione nel contratto di locazione, come anche l'assegnazione della casa familiare, non modifica la natura del rapporto di locazione né la natura del diritto in base la quale il conduttore detiene la cosa locata, ma solo consente ad un soggetto diverso dall'originario conduttore di sostituirsi nella titolarità del contratto, con attribuzione dei relativi diritti e assunzione delle obbligazioni che ne derivano, prima fra tutte quella di corrispondere il canone.
La parte locatrice, d'altra parte, continuerà ad avere il diritto di riottenere la disponibilità dell'immobile alla scadenza prevista contrattualmente, non trovando tale diritto alcun limite nel provvedimento di assegnazione della casa familiare da parte del giudice.
Al riguardo la Cassazione ha affermato che non si verifica la successione nel contratto di locazione qualora il contratto stesso sia cessato (ad esempio per scadenza del termine) prima del provvedimento del giudice sulla domanda di separazione.
In tal caso, al coniuge non assegnatario fa capo solo una situazione di occupazione di fatto dell'immobile già condotto in locazione
Ne consegue, secondo i giudici di legittimità, che, in siffatta ipotesi, al coniuge assegnatario non spetta il diritto di ripetere dal locatore le somme corrisposte in più di quanto legalmente dovuto a titolo di canone, vantando il predetto coniuge soltanto un'occupazione di mero fatto susseguente ad altra occupazione senza titolo e spettando, invece, il diritto a ripetere dette somme esclusivamente all'originario conduttore in mora nella restituzione dell'immobile ovvero a chi, sempre in mora in ordine a tale restituzione, sia comunque subentrato al primo quando il rapporto di locazione era in corso "de iure".
Riguardo la posizione del conduttore originario (il coniuge firmatario del contratto), nei suoi confronti si scioglie definitivamente il rapporto locatizio, con la conseguenza che tale rapporto non è più suscettibile di reviviscenza neppure nell'ipotesi in cui la casa locata venga abbandonata dal coniuge separato, nuovo conduttore (Cassazione, sentenza n. 10890/1993).
Tale estinzione si verifica anche nell'ipotesi in cui entrambi i coniugi abbiano sottoscritto il contratto di locazione, succedendo in tal caso l'assegnatario nella quota ideale dell'altro coniuge (Cassazione, sentenza del 30 aprile 2009, n. 10104).
Note
- ^L'articolo 6 prevede:
"In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo. In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così con venuto".