- L'iscrizione di ipoteca sugli immobili: le norme
- Casi di invalidità dell'iscrizione ipotecaria
- Come contestare l'iscrizione ipotecaria
L'iscrizione di ipoteca sugli immobili: le norme
Le società Equitalia, in qualità di Agenti della riscossione, hanno il potere di iscrivere l'ipoteca sugli immobili del debitore, in forza dell'articolo 77 del D.P.R. 602/73.[1]
L'iscrizione di ipoteca è soggetta a procedure e limiti ben precisi, che sono stati modificati nel corso del tempo in seguito a diversi interventi normativi.
Le modifiche più rilevanti sono state introdotte dalle seguenti norme:
- Legge n. 73/2010, in vigore dal 25 maggio 2010 (Legge di conversione 22 maggio 2010, n. 73, con modificazioni, del Decreto Legge n. 40 del 25 marzo 2010);
- Legge n. 106/2011, in vigore dal 13 luglio 2011 (Legge di conversione 12 luglio 2011, n. 106, con modificazioni, del Decreto Legge Sviluppo n. 70 del 13 maggio 2011);
- Decreto Legge n. 16/2012, in vigore dal 2 marzo 2012.
Casi di invalidità dell'iscrizione ipotecaria
Indichiamo, a titolo esemplificativo, i casi più frequenti di invalidità dell'iscrizione ipotecaria:
- mancata comunicazione dell'iscrizione ipotecaria
- soglie minime: 8.000,00 euro e 20.000,00 euro
- mancata notifica dell'intimazione di pagamento
Mancata comunicazione dell'iscrizione ipotecaria
A partire dal 13 luglio 2011, data in entrata in vigore della Legge n. 106/2011, Equitalia dovrà inviare una comunicazione con l'avviso che, in assenza di pagamento delle somme dovute entro trenta giorni, si procederà all'iscrizione ipotecaria. [2]
Prima dell'entrata in vigore della Legge n. 106/2011, accadeva ben di frequente che l'Agente della Riscossione iscrivesse l'ipoteca su un immobile del contribuente, senza mandargli alcun avviso, cosicchè il contribuente ne veniva a conoscenza in modo del tutto casuale.
Le norme previgenti non prevedevano, infatti, l'obbligo di comunicare l'iscrizione ipotecaria.
La giurisprudenza, tuttavia, in alcune pronunce, si era orientata nel senso che l'iscrizione ipotecaria, ove non tempestivamente comunicata, fosse illegittima per violazione degli obblighi di pubblicità e trasparenza che gravano sull'Amministrazione.
In particolare ha fatto riferimento all'articolo 6 della Legge n. 212/2000, secondo cui l'amministrazione finanziaria (e quindi anche il concessionario, in forza dell'estensione a detto soggetto operata dall'articolo 17 della stessa Legge) deve assicurare al contribuente l'effettiva conoscenza degli atti a lui destinati (Commissione tributaria provinciale di Cosenza, sentenza n. 138/01/09 del 14/01/2009).
A ciò si aggiunga che l'articolo 21 del Decreto Legislativo n. 546/92 stabilisce che il ricorso deve essere proposto a pena di inammissibilità entro sessanta giorni dalla data di notificazione dell’atto impugnato e che l’articolo 19 dello stesso Decreto Legislativo indica, tra gli atti impugnabili, anche "l’iscrizione di ipoteca sugli immobili di cui all’art. 77 del DPR 29.09.1973 n.602, e successive modificazioni" (articolo 19, lettera e-bis).
Queste norme confermano che il provvedimento di iscrizione ipotecaria deve essere necessariamente comunicato al debitore.
Se così non fosse, sarebbe leso il diritto di difesa dell'interessato, il quale potrebbe non venire mai a sapere di una iscrizione ipotecaria su un suo bene e, conseguentemente non potrebbe impugnarlo.
Ammessa dunque la necessità della comunicazione, qual è il termine entro cui l'Agente della riscossione deve provvedere in tal senso?
In mancanza di una norma espressa, devono applicarsi i principi generali, ed in particolare quelli di cui alla Legge 241/90, che prevede, per la conclusione dei procedimenti amministrativi, il termine di novanta giorni dall'inizio degli stessi.
Nel caso dell'iscrizione ipotecaria, per la decorrenza dei novanta giorni, può farsi riferimento alla data dell'iscrizione stessa.
La questione comunque è superata per le iscrizioni successive al 13 luglio 2011, per le quali sussiste oggi l'obbligo di preventiva comunicazione in forza della Legge n. 106/2011, come sopra indicato; resta invece aperta per le iscrizioni di data anteriore.
Soglie minime: 8.000,00 euro e 20.000,00 euro
L'iscrizione ipotecaria è ammessa solo se il credito vantato dall'Agente della riscossione supera determinate "soglie", stabilite dal legislatore.
Queste soglie hanno subito della variazioni a seguito di diversi interventi legislativi (le soglie previste per l'iscrizione ipotecaria non vanno confuse con le soglie previste per il pignoramento, introdotte dal Decreto Del Fare n. 69/2013).
Si ritiene utile sintetizzare gli interventi in materia:
Legge n. 73/2010 (conversione del Decreto Legge n. 40/2010)
La Legge del 22 maggio 2010, n. 73, entrata in vigore il 25 maggio 2010, vietò l'iscrizione ipotecaria per crediti inferiori ad 8.000 euro (articolo 3, comma 2 ter[3]).
Con la Legge n. 73/2010 il legislatore non ha fatto altro che recepire un indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato e culminato con la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite del 22 febbraio 2010, n. 4077.
Secondo la Cassazione, l’iscrizione ipotecaria è un atto preordinato e strumentale all’espropriazione immobiliare, e, come tale, soggiace ai limiti previsti per quest'ultima dagli articoli 76 e seguenti del D.P.R. n. 602/1973, secondo cui l'espropriazione immobiliare è ammessa solo per crediti superiori ad 8.000 euro (vedi Cassazione, Sezioni Unite, sentenza del 10 aprile 2012, n. 5771).
La soglia minima di 8.000,00 euro è stata confermata dalla Legge n. 106/2011, fatta eccezione per l'abitazione principale del debitore.
Legge n. 106/2011 (conversione del Decreto Legge n. 70/2011)
La Legge n. 106/2011, in vigore dal 13 luglio 2011, infatti, ha introdotto una soglia ulteriore (20.000 euro) per gli immobili di proprietà del debitore adibiti a sua abitazione principale, qualora la somma iscritta a ruolo sia contestata in giudizio ovvero sia ancora contestabile in tale sede.
Pertanto, a partire dal 13 luglio 2011 la soglia minima per poter iscrivere ipoteca è 20.000,00 euro, purchè ricorrano congiuntamente tutte le condizioni sopra indicate (casa di proprietà del debitore; abitazione principale del debitore; contestazione o contestabilità in giudizio della somma iscritta a ruolo).
Se manca anche una sola di queste condizioni, resta comunque ferma la soglia minima di 8.000 euro.
Decreto Legge n. 16/2012
Dal 2 marzo 2012 trova applicazione il nuovo Decreto Legge n. 16/2012, che ha introdotto disposizioni ancor più favorevoli al contribuente.
In particolare, è stata eliminata ogni distinzione tra immobili adibiti ad abitazione principale e non: in ogni caso si applica la soglia minima di 20.000 euro.
Oggi pertanto l'Agente della riscossione non può in nessun caso iscrivere ipoteca sugli immobili del contribuente se l'importo del credito non supera appunto 20.000 euro.
Attenzione: le norme sopra citate non hanno efficacia retroattiva.
Per verificare quindi la validità di una ipoteca bisogna considerare la normativa vigente al tempo dell'avvenuta iscrizione.
Riportiamo una tabella riassuntiva:
| ipoteche iscritte tra il 25.5.2010 ed il 13.5.2011 |
norma vigente: L. n. 73/2010 soglia minima: 8.000 euro |
|
ipoteche iscritte tra il 13.7.2011 ed il 1.3.2012 |
norma vigente: L. n. 106/2011 soglia minima: 8.000 euro soglia minima: 20.000 euro (in caso di abitazione principale + contestazione/contestabilità del credito in giudizio) |
| ipoteche iscritte dal 2 marzo 2012 |
norma vigente: D.L. n. 16/2012 soglia minima: 20.000 euro |
Mancata notifica dell'intimazione di pagamento
Nel caso in cui sia decorso più di un anno dalla notificazione della cartella, l’iscrizione ipotecaria deve essere preceduta dalla notifica dell’intimazione di pagamento, ai sensi dell’art. 50, secondo comma, del DPR n. 602/1973.
In tal senso si è pronunciata la Commissione Tributaria Provinciale di Milano con la sentenza n. 137/03/09, secondo cui la mancata attivazione della fase espropriativa nel termine annuale fissato dalla detta disposizione, determina il venir meno della capacità del ruolo (ossia del credito contenuto nella cartella esattoriale) a valere come titolo esecutivo, essendo la sua efficacia sospesa ex lege sino a quando non è ripristinata dalla notificazione dell’intimazione ad adempiere.
Come contestare l'iscrizione ipotecaria
L'iscrizione ipotecaria può essere impugnata dinanzi al Giudice competente.
Per individuare il Giudice competente, i termini e le modalità dell'impugnazione, bisogna fare delle distinzioni in base alla tipologia del credito su cui si fonda l'ipoteca ed al tipo di vizio che si vuole eccepire.
Per semplificare, abbiamo predisposto una tabella sintetica.
|
Tipo di credito |
Tipo di vizio |
Termini per ricorrere |
Giudice competente |
|---|---|---|---|
|
sanzioni amministrative |
merito |
30 giorni (artt. 22 e 22 bis L. 689/81) |
Giudice di pace o Tribunale ordinario [4] |
|
vizi propri dell'iscrizione ipotecaria |
20 giorni (art. 617 c.p.c.) |
Tribunale ordinario |
|
|
diritto di procedere in via esecutiva |
senza un termine (art. 615 c.p.c.) |
Giudice di pace o Tribunale ordinario [4] |
|
|
contributi |
merito |
40 giorni |
Tribunale del lavoro |
|
vizi propri dell'iscrizione ipotecaria |
20 giorni (artt. 617 e 618 bis c.p.c.) |
Tribunale del lavoro |
|
|
diritto di procedere in via esecutiva |
senza un termine (artt. 615 e 618 bis c.p.c.) |
Tribunale del lavoro |
|
|
tributi |
qualsiasi vizio |
60 giorni (art. 19, co. 1, lett. e-bis, D.lg. 546/92) |
Commissione tributaria provinciale |
|
crediti diversi da quelli su indicati |
merito |
30 giorni |
Tribunale ordinario |
|
vizi propri dell'iscrizione ipotecaria |
20 giorni (art. 617 c.p.c.) |
Tribunale ordinario | |
|
diritto di procedere in via esecutiva |
senza un termine (art. 615 c.p.c.) |
Tribunale ordinario |
Precisiamo ulteriormente:
- riguardo i vizi attinenti il merito del credito, è possibile eccepirli solo se non si è ricevuta regolare notifica della cartella e dell'eventuale verbale di accertamento presupposti.
- per vizi propri dell'iscrizione ipotecaria si intendono, ad esempio: debito inferiore ad € 8.000,00; mancata comunicazione dell'avvenuta iscrizione; mancata indicazione del responsabile del procedimento; mancata notifica dell'intimazione di pagamento.
- i vizi che incidono sul diritto di procedere in via esecutiva sono, ad esempio: prescrizione del credito sopravvenuta alla notifica della cartella; avvenuto pagamento; mancata notifica della cartella presupposta.
I termini sopra indicati sono previsti a pena di decadenza. Questi termini decorrono da quando si è ricevuta la comunicazione dell'iscrizione ipotecaria.
Se non si è mai mai ricevuta la comunicazione, l'impugnazione può essere proposta in ogni tempo.
Se l'ipoteca è stata iscritta per una pluralità di crediti di diversa natura (tributi, sanzioni amministrative, crediti previdenziali, etc.) bisognerà proporre tante azioni quante sono le diverse Autorità competenti.
Note
- ^L'articolo 77 prevede:
"1. Decorso inutilmente il termine di cui all'articolo 50, comma 1, il ruolo costituisce titolo per iscrivere ipoteca sugli immobili del debitore e dei coobbligati per un importo pari al doppio dell'importo complessivo del credito per cui si procede.
2. Se l'importo complessivo del credito per cui si procede non supera il cinque per cento del valore dell'immobile da sottoporre ad espropriazione determinato a norma dell'articolo 79, il concessionario, prima di procedere all'esecuzione, deve iscrivere ipoteca. Decorsi sei mesi dall'iscrizione senza che il debito sia stato estinto, il concessionario procede all'espropriazione". - ^ La Legge n. 106/2011 ha aggiunto all’articolo 77 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602, e successive modificazioni, dopo il comma 2, il seguente: "2-bis. L’agente della riscossione è tenuto a notificare al proprietario dell’immobile una comunicazione preventiva contenente l’avviso che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta l’ipoteca di cui al comma 1".
- ^ Decreto Legge del 25 marzo 2010, n. 40, convertito con Legge del 22 maggio 2010, n. 73, articolo 3, comma 2 ter:
"A decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, l'agente della riscossione non può iscrivere l'ipoteca di cui all'articolo 77 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602, e successive modificazioni, se l'importo complessivo del credito per cui procede è inferiore complessivamente ad 8.000 euro". - ^ È invece competente il Tribunale per le sanzioni previste dall'art. 22 bis della L. 689/81, secondo cui: "Salvo quanto previsto dai commi seguenti, l'opposizione di cui all'articolo 22 si propone davanti al giudice di pace. L'opposizione si propone davanti al tribunale quando la sanzione è stata applicata per una violazione concernente disposizioni in materia: di tutela del lavoro, di igiene sui luoghi di lavoro e di prevenzione degli infortuni sul lavoro; di previdenza e assistenza obbligatoria; urbanistica ed edilizia; di tutela dell'ambiente dall'inquinamento, della flora, della fauna e delle aree protette; di igiene degli alimenti e delle bevande; di società e di intermediari finanziari; tributaria e valutaria.
L'opposizione si propone altresì davanti al tribunale:
se per la violazione è prevista una sanzione pecuniaria superiore nel massimo a lire trenta milioni (€ 15.493,71); quando, essendo la violazione punita con sanzione pecuniaria proporzionale senza previsione di un limite massimo, è stata applicata una sanzione superiore a lire trenta milioni (€ 15.493,71); quando è stata applicata una sanzione di natura diversa da quella pecuniaria, sola o congiunta a quest'ultima, fatta eccezione per le violazioni previste dal regio decreto 21 dicembre 1933, n. 1736, dalla legge 15 dicembre 1990, n. 386 e dal decreto legislativo 30 aprile 1992, n. 285. Restano salve le competenze stabilite da diverse disposizioni di legge".